3月31日上午9点半，万科董事局主席郁亮带着总裁祝九胜、董事会秘书朱旭等一众高管出现在了年度业绩会现场。会议开场，先是由万科董秘朱旭讲述了长达30页的业务回顾，坐在高管席位的刘肖、张海则低头望着手里的财务报表，而稳坐在中间的郁亮则更加镇静、从容，大多数的时间都在直视前方。

和往年业绩会不同，万科今年不再设立香港业绩会，而只是单独把业绩会开在了深圳大梅沙总部。由于现场的投资者和媒体提问过于踊跃，原本计划只有一个半小时的业绩会，最终被拉长到了将近两个小时。

行业不确定性加大的当下，外界都在期待着，能从万科管理层对于宏观解读中洞悉一二。这家颇具“忧患意识”的房企，一直希望凭借全局性调整，与剧变的大环境正面PK。

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因此，业绩会的关注点，既关注未来的行业走势，也更多落在了万科的应对策略。受行业下行影响，万科的销售和毛利率也不可避免的陷入下滑。危机感加重下，万科正在努力寻找新的解决方案。

稳健经营下“压力”仍在

去年年初，郁亮将2022年形容为“破釜沉舟、背水一战”的一年，并将当时的行业判定为“黑铁时代”。他认为，地产去金融化已是大势使然。

到了今年业绩会上，他稍稍提振了信心。对于现阶段的市场，郁亮认为既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”。从万科的视角，结论与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段。

而对于外界所关心的房地产市场形势问题，郁亮提到，“上有天花板，下有保底线”，“新房市场无法再回到2021年历史峰值；另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平米左右的需求。”

万科认识到，“开发业务规模不再也不应是衡量房企的唯一标准”，并将其第一次写入了致股东信。其指出，“未来行业都无法再回到对住宅开发过于依赖的往日时光，开发、 经营、服务并重是唯一选择。”

对于规模的谨慎，更直接体现在万科的投资策略中。2022年，万科投资进一步收缩，累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积403.7万平方米。

而在优化债务成本和债务结构上，过去一年，万科也下了不少功夫。截至2022年底，万科经营性现金流连续14年为正，净负债率为43.7%。其持有货币资金1372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。

很大程度上，充裕的现金流，得益于万科对债务结构进行的持续优化。2022年，万科将长期负债占比提高至79.5%，同时将新增融资成本下降至平均成本为3.88%。截至报告期末，万科有息负债合计3141.1亿元，且以中长期负债为主。

而对于更多关注万科的人来说，净利润数据更是万科绕不过的一个考题。不同于2022年初郁亮因净利润下滑做“检讨”的沉重。2022年，万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%。

在多数房企业绩下滑之际，万科总算是兑现了去年初管理层的承诺，让今年的业绩实现“企稳回升”。然而，即使做足了审慎的前期准备，行业大哥也仍旧面临着一定的压力。

在致股东信的开篇，万科提到，“2022 年，行业形势的严峻性远远超出了我们在年初的预计。”而反应到销售情况上，万科的销售业绩也出现了明显下跌。

2022 年，万科销售金额 4169.7亿元，同比下降33.58%。此外，万科的毛利率也同样受到了波及。2022 年，万科房地产业务的毛利率为 19.78%，同比下降 1.96 %，补回折旧摊销后的毛利率为 20.6%。

对此，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华于业绩会上表示，“过去两年，特别是2022年，整个行业超量的调整，整个销售大幅下降，销售端毛利率仍然有一定压力，而且房地产结算有一定的滞后性，随着销售资源逐步进入到竣工交付，销售端的压力会在未来一到两年在结算端有反应，所以结算毛利率阶段性还是有一定下滑的压力。”

▲（图源/视觉中国）

赚经营业务的“辛苦钱”

开发业务面临调整时，万科转型的业务并没有停止探索。尽管从过去、现在，到未来的很长一段时间，开发业务都将是万科的基本盘，但在郁亮看来，万科未来的核心优势在于经营和服务业务。

自从提出管理红利后，万科便开始了向“开发经营服务并重”战略的全面转型。而从2022财报来看，万科的经营服务业务也体现出了较强的韧性，全口径收入达到 512.6 亿元，同比增长 23.1%。

在郁亮看来，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。“一是起步比较早，学费基本已经交完。二是布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二。三是各个业务之间可以协同，例如目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。”

而纵观万科年报和管理层的言论，万科新业务中着墨最多的是物业管理、长租公寓和物流。其中，刚刚完成上市的万物云业务最受瞩目。年报显示，2022年，万物云实现营业收入301.06亿元，同比增长27.0%。而万物云“蝶城”总数，也从2021年的459个增长到584个，且年内完成38个蝶城的流程改造。

对于2023年的拓展计划，万物云董事长朱保全在会议上透露，2023年万物云最重要的事情就是做蝶城业务，计划要完成超过100个蝶城的改造项目。

万科物流业务方面，自2015年布局至今，万科的冷链仓储规模长期保持在全国第一的位置。2022年实现营收35.6亿元，同比增长17.9%，其中冷链业务实现46.7%增长。

而由祝九胜亲自带领的长租公寓业务，则在规模和效率上保持行业第一。2022年，万科泊寓实现营收32.4亿元，同比增长12.1%，运营管理租赁住房21.5万间，累计开业16.7万间，年终出租率达95.6%。

不过，尽管郁亮屡屡表示，对转型的坚定认识和转型决心从未改变与动摇过，但对于此前已经介入的商业、长租公寓、冰雪旅游等新业务板块，万科显然还是放缓了脚步。譬如，对于长租公寓业务，总裁祝九胜曾制定出2022年要实现盈利的目标，但在去年的情况下却并未达标。

在今年业绩会上，祝九胜透露，泊寓实现报表盈利的目标是不会改变的，并且这个目标是在成本法下的盈利。其表示，“2023年泊寓大概要获取2万间以上的新房源，绝大部分都是轻资产，资产越轻对产品能力的要求可能就会越高。”

但这并不妨碍郁亮看好万科经营性业务的发展潜力。郁亮称，“从中长期看，万科经营服务业务还是有先发优势，并且处在增长轨道上，整体上来说，今年收入会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。”

郁亮提到，在新的发展阶段中，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强，收益率与全社会平均回报水平之间的差距将逐渐缩小，“经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。”

作者 | 李逗

编辑 | 孙春芳

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