挂了1年多的房子,靠这招8天就售出!

挂出去的旧房一年多也没卖出去,想换个新房吧,“六个钱包”加起来也凑不够首付。山东青岛的王女士为卖旧换新的事,发了愁。

王女士的那套房子位于青岛市南老城区,房子真的很“老”,面积仅有30平方米,有了孩子之后,王女士不得不以租养租,将小房子出租,一家人在外租大房子住。


(相关资料图)

“中介给我算了一笔账,以租养租的租金差额,差不多也就是一套新房的月供了,所以与其租房住,不如买套新房。”王女士表示。

其实早在2022年1月,王女士就将老房子登记出售了,但是因为房龄、价格、面积等诸多原因,一直没有售出,王女士的换房计划也一再推迟。

像王女士这种急需改善住房条件的人群,正日益成为中国房地产市场的购房主力。经过这么多年房住不炒的调控,中国地产行业已从“高周转、高负债、高收益”的三高模式,进入更稳健的高质量发展阶段。市场的需求也从刚需为主,逐步变成以刚改、改善型需求为主。在这种大的趋势下,先卖房再买房的连环单在房产交易中的比重越来越高。

而对于北上深广、青岛等特大城市来说,新房和二手房交易的比值在不断缩小,房产交易将以存量市场为主。在这些城市,连环单中的“卖二手房买新房”的比重将逐步上升。

“以前楼市火爆,是因为大家都觉得房价会不断上涨,现在这种预期破灭了,大家在购房时都变得非常理性,这个时候,就看政府、开发商和中介的慢工细活了。当下各种鼓励购房政策层出不穷,但实际效果并不是特别明显。所以我觉得在交易环节加快流程提升质量,也许会起到一个关键性的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

得“改善需求”者得天下

夜幕下的青岛,三三两两的青年男女,或在具有德式建筑风情的八大关小道上漫步徜徉,或在月光下的海滩边情话喁喁,这显然是一个年轻人的城市,但表现在购房上,年轻人却日益显得力不从心。

贝壳研究院近日发布的《2023年青岛居住消费趋势报告》显示,在青岛,代表刚需的25-35岁群体依然是购房主力,但占比大幅降低,代表改善型需求的35-45岁群体占比增加。青岛购房者平均年龄逐年上升,从2020年的34.7岁上升到2023年的37.2岁。

青岛的趋势反映了全国的普遍情形。

近日中国人民大学商学院与贝壳研究院联合发布了《住房需求洞察系列研究之改善性购房需求专题报告》,报告显示,全国50个重点城市的改善购房占比由2020年的26%提高到2022年的30%,而30岁以下的刚需客户,成交占比由2020年的37%下行到2019年的34%。

《报告》亦显示,北京、天津、青岛等一二线城市的改善性需求更高。“这是因为,一二线城市老破小占比高,这部分人群改善需求尤其强烈。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

▲(图源:视觉中国)

各大开发商对市场的这一趋势也看得很清楚。

碧桂园执行董事兼总裁莫斌在2022年业绩发布会上分享了一组数据:从购房客户年龄来看,碧桂园购房成交客户平均年龄为35.6岁。碧桂园刚改型产品成交套数占比,从2015年的35%,上升至2022年的46%。而改善型产品的成交套数占比,从2015年的13%,上升至2022年23%。

龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平也指出,未来房地产行业发展的一大趋势,就是改善型住房成需求主导,客户对产品品质、服务质量及生活配套的要求不断提升。

可以说,无论是中介大佬,还是地产大亨,都认识到一个问题:得改善者得天下。

只有解决交易痛点才能搞活市场

然而,要释放购房的改善型需求,还有众多的难点、痛点和堵点需要解决。

青岛链家市北区某门店的一位工作人员表示,他所在的片区属于青岛的老城区,老破小房子遍地皆是,这些地方的客户,要改善住房条件,无非三个途径,一是小房子租出去加点钱租大房子,二是卖掉旧房子再买个二手房,三是卖掉旧房子买个新房。

这三种途径中,前两者的比重不高,“第一种以租养租价差如果太大,就不太划算,而且租的房子毕竟是别人的,碰到房东一年涨一次租金谁受得了。第二种卖旧买旧,问题是核心区大而新的二手房子不多,可挑选的范围较小,所以第三种卖旧买新是很多人的选择。”

但卖旧买新的过程中,存在着很多“拦路虎”。

用贝壳找房青岛城市总经理赵阳的话说,客户的痛点,一是不卖不敢买,二是“”卖旧换新”周期长,平均交易时间长达253天,三是容易错过心仪新房。

卖旧买新交易时间长的一大原因,在于房子抵押贷款的衔接问题,很多置换业主,往往是在旧房子还没还清贷款的情况下,卖旧买新,以往他们需要新通过自筹资金或过桥贷款还清旧房贷款,撤销抵押,然后才能出售旧房,拿到卖房款之后还掉过桥贷款,剩余款项再去付新房首付。这一套流程下来,无疑加长了换房周期。

为此,“带押过户”就成了一个缩短交易流程的“刚需”。所谓“带押过户”,指的是有抵押贷款的二手房上市交易,可以不用先还清原来房贷就能完成过户、抵押、发放新的贷款。

2022年8月份以来,济南、广州等多个城市推出二手房的“带押过户”政策,2022年12月,青岛也加入了上述城市的行列。

但在实际执行过程中,一些银行担心跨行办理带押过户会损失自己的贷款业务,无形中设置了一些门槛,实际客户能够顺利带押过户的比率不高。

为此,2023年3月30日,自然资源部、银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》,通知表示,对于带押过户服务,要推动省会城市、计划单列市率先实现,并逐步向其他市县拓展;要推动同一银行业金融机构率先实现,并逐步向跨银行业金融机构拓展;要推动住宅类不动产率先实现,并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。

▲(图源:视觉中国)

通知发布第二天,各地纷纷响应,3月31日,北京市发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》,通知表示,北京市个人二手房交易中,买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务,经原贷款银行同意,交易时不必先结清前一笔贷款,就可办理房屋过户和抵押登记,由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金。

但北京市要求,交易买方必须是全款或者办理的是个人住房商贷购房,卖方未结清的贷款必须是商贷,或是已经还清公积金贷款部分的组合贷。也就是说,公积金贷款不在本次北京带押过户服务的范围之内。

相比北京,青岛走得更远一点。3月31日,青岛市发布通知,正式推出存量房住房公积金贷款“带押过户”新模式。

对于中央相关部委和各地政府陆续推出的带押过户政策,青岛链家中介门店一位商圈经理表示,乐见其成,也会积极配合,“我们也希望通过这些利好政策,让买卖双方的整个交易流程更便捷、更省时。”

贝壳的青岛样本:让房屋交易不再难

今年3月,青岛的王女士终于解决了卖旧换新问题,而交易时间,仅仅才8天。

当时王女士看中了位于青岛团岛商圈的一套新房,但旧房子没售出,新房房款不够,虽然有了中意的房源,王女士也不敢定房。此时经纪人向王女士介绍了一款叫“优鲜卖”的服务,王女士抱着试一试的态度,签了这个服务协议,结果8天之后,挂了一年多的老房子卖出去了!

这“优鲜卖”到底有何神奇之处呢?

据经纪人介绍,有卖旧买新需求的客户,如果旧房在贝壳大数据评分中达到相应标准,可与开发商、贝壳签署三方协议,之后与开发商签订认购协议,并与贝壳平台合作经纪公司签署协议。

▲(卖旧买新的“优鲜卖”交易流程)

协议会约定时间周期,一般为60天、90天两个可选时间段,在此期间,开发商帮助购房者锁定看好的房源。

“贝壳会提供优质资源位展示,房源曝光量平均提升4.2倍;还会调度全城经纪人关注该房源,带看量平均提升4倍;同时全城优先匹配精准客户,让成交周期平均缩短155天。”贝壳找房青岛站“优鲜卖”项目产品负责人表示。

此后,若旧房成功售出,则客户可以办理接下来的新房购买流程;若旧房未售出,则开发商退还定金,客户无需承担违约风险。

同时贝壳还为客户提供交易VIP服务,保证贷款限时审批、限时放款 。

用户也不用担心看好心仪的新房却无法享受该项服务,因为该服务目前已经覆盖到青岛的众多楼盘。据赵阳介绍,“优鲜卖”在青岛的合作楼盘已有近百个,遍布青岛全区域,主城区热销楼盘则实现了全覆盖。

为了让客户和业主的交易时间更短,早在“优鲜卖”推出之前,贝壳就在青岛试点了贝壳签约服务中心,只要是在贝壳合作的中介品牌谈成的交易,都会集中到签约服务中心签约,目前青岛已有9家签约服务中心。

在贝壳签约服务中心,交易双方和经纪人通过预约进入专属的签约室,整个流程都是一套标准化的作业:签前产权、房屋状况等信息的核实、风险视频观看、合同讲解、备件签署、律师见证、房款支付、资金监管。

近期,青岛的贝壳签约服务中心又推出了“随心签”产品,为客户提供集签约、网签、评估、贷款、公证等一站式服务。

据赵阳介绍,通过这一产品,客户在交易环节往返次数从3次缩减为1次,全流程办理时效从53.67天,缩短为32.27天。

目前贝壳“随心签”产品,已陆续推广到其他城市,部分城市的服务中心还与当地不动产登记中心联通,用户可直接在签约服务中心实现房产线上缴税与过户。

贝壳的这一举措,也得到了当地银行的支持,北京银行青岛分行党委书记、行长徐炜表示,他们将推出优先贷服务,在审批效率、人员配套等方面优先支持,确保满足卖旧买新客户的信贷需求。

在全民拼经济的当下,稳增长促消费已成发展经济的主题,而作为最大的消费产品——住房,在其中的作用更显得举足轻重。

“住房消费,这个事,说大点,关系到国计民生,但对于我们来说,就是做好自己最本职的工作,就是通过不断推出和推广一些缩短交易时间,提升交易体验的产品,对消费者好,帮助服务者对消费者好,让房屋交易不再难。”赵阳表示。

作者 | 孙春芳

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